Jürgen Klingler - Neutrale Kapitalberatung

Immobiliensteuern

Hier Hören Sie : Infos über Spekulationsfrist und Abgeltungssteuer. (Auszüge aus dem kurzen Vortrag folgen unten als Text.)

 

Die Immobilie als Kapitalanlage steuerlich betrachtet!

Immobilieneigentümer sind von der Abgeltungsteuer nicht betroffen. Und auch sonst haben Immobilienbesitzer gut Lachen. Hier die Regeln für selbst genutzte und vermietete Gebäude sowie Immobilienfonds.

Herr Curasco lehnt sich entspannt zurück: „Abgeltungssteuer? Interessiert mich nicht“, sagt der Hausbesitzer aus Hannover. „Meine Ersparnisse stecken in meinem Eigenheim, und da sind sie hoffentlich sicher: vor dem Fiskus und vor der Finanzkrise.“ Der Spezialist für Marketing hat sich informiert und weiß: Immobilienbesitzer sind von der am 1. Januar 2009 in Kraft getretenen Abgeltungssteuer nicht betroffen.

Eine gute Nachricht – denn die Pauschalsteuer bereitet privaten Geldanlegern einiges Kopfzerbrechen. Seit dem 01. 2009 sichert sich der Fiskus automatisch ein Viertel aller Gewinne aus dem Verkauf von Aktien, Fonds oder Zertifikaten. Dasselbe gilt für alle anfallenden Dividenden und Zinsen aus Spareinlagen, Festgeld und Bausparguthaben: Auch sie werden pauschal mit 25 Prozent besteuert, sofern sie die Freibeträge von 801 Euro für Ledige und 1602 Euro für Verheiratete übersteigen. Eine fundamentale Änderung, auf die sich Anleger einstellen müssen: Bislang waren Veräußerungsgewinne etwa bei Aktienanlagen steuerfrei, wenn die sogenannte Spekulationsfrist eingehalten und die Papiere erst zwölf Monate nach dem Erwerb wieder verkauft wurden.

Spekulationsfrist bleibt für Immobilien bestehen.

Während die Spekulationsfrist für Geldanleger weg fällt, bleibt sie für Immobilieneigentümer weiterhin gültig. Nach wie vor bedeutet dies: Bei vermieteten Häusern und Wohnungen bleibt der Gewinn aus dem Verkauf einer solchen Immobilie erst nach einer Frist von zehn Jahren steuerfrei. Wer seine vier Wände selbst bewohnt, kann einen möglichen Verkaufsgewinn schon nach zwei Jahren komplett selbst einstreichen.

Im Detail unterscheiden sich die heutigen und künftigen Steuerregeln für vermietete und selbst genutzte Wohnungen und Häuser sowie für offene und geschlossene Immobilienfonds erheblich.

Hier hören Sie: persönlicher Steuersatz,Pauschalsteuer und Werbungskosten (Auszüge aus dem kurzen Vortrag folgen unten als Text.)

 

Vermietete Eigentumswohnung– persönlicher Steuersatz statt Pauschalsteuer

Wer eine Mietwohnung mehr als zehn Jahre besessen hat, darf das Investment verkaufen und einen Wertzuwachs steuerfrei einstreichen. Doch auch diese Medaille hat zwei Seiten. Dass sich für Immobilieneigentümer nichts ändert, heißt auch: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden weiterhin mit dem persönlichen Steuersatz versteuert.

Das ärgert Anne Bartels: Seitdem ihre Kinder ausgezogen sind, vermietet sie regelmäßig ein möbliertes Zimmer. „Bei meinem Einkommensteuersatz würde ich mit einer 25-Prozent-Pauschale deutlich besser fahren“, sagt sie. Die alte Regelung ist tatsächlich für viele nachteilig. Mit anderen Worten: Immobilieneigentum schützt zwar vor der Abgeltungsteuer, nicht aber vor dem Fiskus. Wer Ersparnisse in eine vermietete Eigentumswohnung steckt, nur um dem Finanzamt ein Schnippchen zu schlagen, wäre also einmal mehr schlecht beraten.

Ausgaben absetzen

Ganz verzichten auf Steuerbonbons müssen Vermieter indes nicht – auch wenn sich die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten in den zurückliegenden Jahren zunehmend verschlechtert haben. Wer Vermieter ist, muss seine Einnahmen zwar versteuern, kann aber im Gegenzug auch seine Ausgaben steuerlich absetzen. Das gilt zuallererst für die Kreditzinsen, die Jahr für Jahr in voller Höhe vom zu versteuernden Einkommen abgezogen werden. Außerdem kann ein Vermieter seine Investitionen ins Gebäude abschreiben: Absetzung für Abnutzung (AfA) heißt das im Steuerdeutsch. Seit dem 1. Januar 2006 macht es dabei keinen Unterschied mehr, ob man einen Neu- oder Altbau erworben hat. Grundsätzlich gilt: 50 Jahre lang werden jährlich zwei Prozent der Anschaffungskosten für das Gebäude – ohne Grundstückskosten – in der Steuererklärung als Aufwand anerkannt. Mit einer Ausnahme: Bei Häusern, die vor 1925 gebaut wurden, erhöht sich der jährliche Abschreibungssatz auf 2,5 Prozent.

Auf die Ausgabenseite gehören selbstverständlich auch alle Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Modernisierungskosten. Sie darf ein Vermieter in voller Höhe im selben Jahr als „Werbungskosten“ ab

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